О Проекте

К списку публикаций

14.04.2021

Глава застройщика ЖК "Тушино-2018": московская недвижимость - самое понятное средство сохранения денег

interfax

Москва. 13 апреля. INTERFAX.RU - Пандемия коронавируса, на несколько месяцев парализовавшая строительство жилья по всей стране, и возникшая как ответ на нее льготная программа ипотеки стали событиями на рынке недвижимости в 2020 году. Господдержка позволила компенсировать снижение продаж и привела к рекордному объему выданной ипотеки в 4,3 трлн рублей и росту цен на жилье. О том, что ждет застройщиков в 2021 году, как будет развиваться рынок недвижимости после сворачивания программы льготной ипотеки, а также об изменениях в проект планировки территории "Город на реке Тушино-2018", рассказал в интервью "Интерфаксу" директор ООО "Специализированный застройщик "Стадион "Спартак" Алексей Гончаров.

- В феврале на портале "Активный гражданин" прошли общественные слушания по вопросу внесения изменений в план застройки бывшего Тушинского аэродрома. Почему вообще потребовались эти изменения, и когда было принято решение, что необходимо внести корректировки в план?

- Любой большой проект комплексного освоения территории, такой как наш, он как живой организм, не может быть придуман в одночасье, зафиксирован и реализован в течение месяца. Это все-таки достаточно длительная история. История нашего проекта началась не сегодня и не вчера, первые жилые корпуса вышли в строительство в 2015 году, а до этого был построен стадион, была расконсервирована станция метро, с того момента уже прошло 6-7 лет. То есть реализация такого масштабного проекта - это годы, это может быть 10 лет, чуть больше. И понятно, что за это время жизнь не только на этом "полуострове" (район Тушинского аэродрома - ИФ), но и вообще в мире, кардинально меняется, и кто бы еще год-полтора назад мог подумать, что появится какой-то вирус, который кардинально изменит жизнь на Земле.

Поэтому изменения, к сожалению, неизбежны, они необходимы и продиктованы различными факторами. Во-первых, это определенная градостроительная политика - то, что приходит извне, сверху. Речь идет о необходимости предусмотреть определенные объекты, перераспределить соотношение определенных объектов. Это программа реновации, которая активно действует в Москве, наш район достаточно крупный, она не могла его обойти. Она представлена здесь не в каких-то грандиозных масштабах, а точечными объектами. Формат торговых центров за последние годы сильно изменился, и, откликаясь на эти изменения, мы тоже считаем важным пересмотреть размер торгового центра. А также в районе пропала необходимость в новых бизнес-центрах.

- Вы будете застройщиком в рамках реновации?

- Да, будет построено два дома. У нас есть обязанность, как застройщика, на территории Москвы участвовать в этой программе. Кроме того, мы в рамках корректировки проектов ППТ увеличили количество и емкость социальных и спортивных объектов. То есть в полтора раза увеличилась площадь объектов спорта, будет построен большой спортивный комплекс у метро и рядом с нашей второй очередью строительства - там будет ледовый дворец, бассейн, центр спортивных танцев. Будет построен большой теннисный комплекс с 2 раза увеличенным числом крытых теннисных кортов, будет увеличено количество садов и школ, на сегодняшний момент это 4 школы и 8 детсадов.

- Жителей расстроила отмена строительства торгового центра непосредственно возле первых корпусов "Тушино-2018".

- Рынок коммерческой недвижимости меняется, все больше объектов будет уходить в сторону развлекательной и досуговой инфраструктуры, в сторону создания каких-то коворкингов и общественных пространств. Вместе с тем большое значение будут приобретать так называемые дарк-сторы, это магазины, расположенные в жилых районах, куда доставляются товары, продукты питания, одежда, техника и прочее, и потом логистически перераспределяются с доставкой либо распределяются по товарным боксам - к примеру, сейчас популярны Яндекс-бокс и Ozon-бокс. Мы должны идти в ногу со временем, с рынком. Понятно, что любой девелопмент - это коммерческая деятельность, это так или иначе должен быть прибыльный бизнес, поэтому, реализовывая эти проекты, мы должны в том числе и следить за их прибыльностью. Поэтому коммерческие объекты также претерпевают изменения. Если говорить о торговом центре, который был первоначально предусмотрен планом застройки, это 230 тыс. кв. метров. По сути, это "Мега" внутри жилого района. Это достаточно большой объект, представляете себе, какое количество погрузки-разгрузки и количество транспорта было бы на этой территории, какой трафик был бы здесь в выходные дни.

Мы понимаем, что торговая составляющая нужна, и торговый центр районного масштаба в нашем проекте необходим, чтобы обеспечить наших жителей востребованной инфраструктурой - и супермаркетом, и торговой галереей, и местами проведения досуга, развлечениями, фуд-кортами, коворкингами и т.д. Но создавать гигантский торговый центр на территории жилого района в текущей ситуации - это и экономически нецелесообразно, и логически не очень правильно в той ситуации, в которой мы сейчас находимся. Поэтому мы разработали оптимальный (локального значения) торговый комплекс, с традиционными точками притяжения формата offline: развлекательный центр, магазины, супермаркет и гастромаркеты. Такой подход снизит сторонний автомобильный трафик и санитарно-эпидемиологическую нагрузку для жителей района.

- Решение о внесении изменений было принято уже во время пандемии, или вы планировали что-то менять до коронакризиса? Как пандемия сказалась на принятии этого решения, насколько она стала катализатором того, что торговый центр надо ужать?

- Основное влияние на наше решение оказало развитие трендов в коммерции и приоритет новых стандартов торгово-развлекательных центров. Это произошло во всем мире и до пандемии. Как ответственный девелопер мы должны смотреть в будущее и учитывать тренды. Логичнее создать торговый центр оптимального масштаба, соразмерного району, чтобы он не стал монстром, который давит на жителей в выходные дни.

- Вы ожидали, что эти изменения вызовут такой резонанс и недовольство жителей "Тушино-2018", которым в 2015 году обещали другую концепцию застройки района?

- Концепция района не может меняться. Проект "Тушино-2018" развивается и будет развиваться как жилой кластер со спортивной направленностью. Текущим проектом планировки было предусмотрено суммарно 23,9 тыс. квадратных метров спортивных сооружений (не считая уже построенной футбольной базы). Однако застройщик вышел с предложением увеличить более чем в 1,5 раза площади спортивных объектов - до 39,4 тыс. квадратных метров, чтобы предоставить жителям больший выбор видов спорта и возможности ими заниматься на территории района. Мы спроектировали и готовы, в случае утверждения изменений в ППТ, начать строительство дворца спорта площадью 30 тыс. квадратных метров с многофункциональной ледовой ареной и бассейном олимпийского стандарта, школой спортивного танца и акробатического рок-н-ролла и отдельный теннисный центр на 9 тыс. квадратных метров с увеличенным в два раза числом крытых кортов - с 3 до 6, и добавленными 8 столами для настольного тенниса и 2 залами для сквоша. Плюс детская академия футбола "Спартак" переедет из Сокольников к нам после строительства гостиницы для спортсменов и манежа около футбольной базы.

Для того чтобы критиковать, необходимо разобраться в предмете, детально понять и посмотреть на то, что ты критикуешь. В том, что мы видим, есть доля разумной критики, а есть иногда довольно необоснованные заявления, которые тиражируются на всех площадках, всех форумах, в чатах, которые читаешь и не понимаешь - откуда вы вообще взяли эту информацию, кто ее придумал, кто ее в массы вбросил? Поэтому мы хотим разъяснить нашу позицию по этому вопросу и рассказать о том, каковы изменения. Есть цифры: в новом ППТ - количество школ увеличилось (было три, станет четыре); количество детских садов увеличилось (было семь, станет восемь). Площади школ и ДОУ увеличилось в 1,5 раза, площади спортивных объектов увеличились в полтора раза. А вот объем апартаментов не изменился, несмотря на то, что в интернете говорят обратное.

Плотность застройки в нашем проекте с учетом изменений составит 10 тыс. кв. метров на гектар. Необходимо смотреть на весь земельный участок целиком, нельзя выдрать отдельный участок и не рассматривать, что на соседних застройки нет. Мы - проект комплексной застройки. Вы покажите мне где-нибудь еще в Москве, где есть территории с такой плотностью, их просто нет. Сейчас появляются проекты по 60-70 этажей, достаточно близко расположенные друг к другу. Если вы взглянете на нашу застройку, это достаточно комфортная застройка с широкими дорогами, с пространством, воздухом, чего в Москве уже трудно найти.

По поводу реакции жителей, опять же не надо забывать, что мы живем в Москве, одном из самых крупных мегаполисов мира. Урбанизация - это неизбежное будущее, она продолжается в последние сто лет и в последующем не прекратится. Та же реновация сопровождается уплотнением, на месте пятиэтажек никто ведь не строит пятиэтажки, строят дома более высотные. Нельзя просто говорить, что если вы строите вместо пятиэтажных домов десятиэтажные, вы ухудшаете ситуацию. Это не так. Пятиэтажные дома строились в шестидесятых годах, когда была совершенно другая жизнь, другая обеспеченность инфраструктурой и инженерией. Сейчас, вы сами знаете, безумный рост сервисов доставки всего чего угодно, рост информационной доступности, безусловно, количество квартир, расположенных на одном и том же месте, просто не может оставаться на том же уровне, что был в шестидесятых годах, потому что дорогостоящая инфраструктура может обеспечивать большее количество людей. Соответственно, никакой сверхнагрузки не происходит.

- Давайте поговорим о социальных объектах. В прошлом году возникла проблема с передачей детского сада в собственность города Москвы.

- Мы свои обязательства как застройщик по строительству детского сада выполнили вовремя, в срок и в полном объеме. К сожалению, были вопросы по времени передачи конечному правообладателю. Там очень сложная цепочка: прежде чем детский садик попадет в собственность Москвы, мы его передаем по инвестконтракту уполномоченным органам Российской Федерации, далее идут процедуры передачи объектов в субъект РФ, т.е. на баланс города Москвы в департамент городского имущества, и только потом правообладателю - департаменту образования Москвы. Мы впервые столкнулись с такой длительной процедурой, потому что, как правило, строительство объектов осуществляется на московской земле, а в нашем случае - на федеральной. Это заняло несколько месяцев. Первый садик был введен в эксплуатацию в ноябре 2019, а сдан только в августе 2020 года. В настоящий момент активно строятся три детских сада и школа.

- Какие сроки ввода детских садов и школы?

- Ввод запланирован на 2022 год.

- Есть ли риски, что с передачей этих объектов в собственность Москвы также возникнут сложности?

- Мы в процессе передачи первого садика набили шишки, при этом у нас очень хорошо наладилось взаимодействие с департаментом образования города Москвы, хотим сказать им спасибо, они заранее рассматривают нашу проектную рабочую документацию, происходит согласование, и соответственно они готовы участвовать в предприемке официальных объектов, до получения разрешения на ввод. Они готовы туда приезжать, смотреть, давать какие-то замечания, чтобы мы их устраняли. Это значительно ускорит весь процесс передачи. Мы достигли договоренности, чтобы ускорить передачу социальных объектов, потому что мы понимаем, как важна вовремя переданная городу социальная инфраструктура, чтобы жители могли начать ею пользоваться.

- В сентябре 2022 года у школьников есть шансы пойти в новую школу?

- Мы очень стараемся. Мы понимаем всю степень ответственности, вопрос действительно очень острый, и мы будем стараться, надеюсь, что в 2022 году юные жители пойдут в нашу школу.

- На данный момент в "Тушино-2018" нет ни одной городской поликлиники. Почему?

- В состав инфраструктуры "Города на реке Тушино-2018" планируется включить флагманский научно-клинический центр спортивной медицины федерального значения на 1000 посещений в смену, в том числе и по полису ОМС. Центр будет передан Федеральному медико-биологическому агентству, которое подтвердило свою заинтересованность в управлении объектом и предоставлении услуг жителям по полису ОМС. Это позволит гарантировать жителям медицинское обслуживание на территории проживания.

Поэтому возможность получать медицинскую помощь в федеральном центре спортивной медицины будет преимуществом для наших жителей.

- Надо будет предъявить прописку в ЖК "Тушино-2018"?

- Если вы прописаны в Москве, то можете приписаться к любой поликлинике и обслуживаться там по ОМС. Здесь будет такой же механизм.

- Почему же решили не строить городскую поликлинику? Ее строительство завершилось бы быстрее, чем строительство крупного центра спортивной медицины, а дефицит медицинских объектов в районе "Тушино-2018" ощущается уже сейчас.

- Тут вопрос больше департаменту здравоохранения города. Подчеркну, что при строительстве медицинских муниципальных учреждений, передаваемых на баланс городской системе здравоохранения, нужен запрос - потребность в таком строительстве со стороны департамента здравоохранения города. Потребность формируется исходя из нормативов по количеству зарегистрированных жителей района и существующей емкости районных поликлиник.

Соответственно, департамент здравоохранения должен был сформировать потребности зарегистрированных жителей района и емкость существующих районных поликлиник. На сегодняшний момент они посчитали, что этого количества поликлиник, которое в округе есть, достаточно. Но они опять же понимали, что мы будем строить такой большой центр федерального значения, который будет и спортсменов обслуживать, и в том числе сможет обслуживать жителей данного района абсолютно бесплатно по полису ОМС.

- Строительство будет осуществляться по госзаказу?

- Нет, это все входит в наш инвестконтракт, соответственно, это наша расходная часть. То, что мы строим, мы передаем соответственно Российской Федерации, а дальше попадает в ФМБА, они это эксплуатируют.

- Вопрос про благоустройство района. Можете рассказать и тоже со сроками, что планируете сделать?

- Через месяц мы начнем комплексные работы по благоустройству центрального бульвара протяженностью полтора километра: от корпуса 2 нашей первой очереди до храма вдоль пятого-шестого корпусов. Это будет большой благоустроенный сквер, в котором можно гулять. Кроме того, в рамках реализации проекта у нас запланирована большая набережная, эта территория не менялась в рамках нового ППТ. В целом по новому ППТ объем благоустройства и озеленения составит 46 гектар зеленых благоустроенных территорий. Но непосредственная кромка береговой линии - это природный парк "Москворецкий" - не относится уже к нам. Мы будем в рамках инвестконтракта благоустраивать нашу часть, а непосредственно прибрежная линия будет обустраиваться в рамках городской программы благоустройства парка Москворецкий. То есть в него входит и наша часть береговой линии, и напротив Строгино, и Щукинский полуостров, и весь этот природный комплекс северо-запада.

- Когда будет построена набережная?

- Мы начнем строить набережную в 2022 году, по срокам завершения там уже определимся.

- Новые дома, которые появились на плане в рамках обсуждаемых изменений, планируете строить совместно с какими-то девелоперами или самостоятельно?

- Я думаю, что мы будем строить самостоятельно. Жилые дома, которые мы планируем строить, во-первых, будут современными и красивыми, во-вторых, мы их концентрируем в зоне близости к метро, к выходу к стадиону, соответственно, между уже введенными корпусами у нас будут определенный четкий разрыв, в том числе и видовой. Мы строго будем соблюдать все требования, в том числе и, конечно же, по инсоляции. То есть никаких затенений для жителей не будет.

- В начале мая заканчивается обсуждение изменений в проект. Вы готовы прислушаться к жителям? Допускаете возможность корректировки изменений, которые вынесены на обсуждение? Высотность домов, например.

- А если бы эти дома были не такой высотности, тогда они расположились по этому периметру и были бы окна в окна. Разве это лучше? Лучше сконцентрировать всю жилую составляющую отдельно в трех высотных объектах, при этом их жители получат большой широкий двор. Высотные корпуса будут занимать только часть площади участка. При этом нормы по жилью строго проверяются программным комплексом, причём не только проектируемого объекта, но и построенных домов, его влияния на них. Тут жители могут быть спокойны. Мы отойдём на максимальное удаление от них. Солнечный свет будет у всех.

- Какие-то предложения и критику жителей вы учтете?

- Мы всегда прислушиваемся к разумной критике и разумному голосу, мы держим руку на пульсе, анализируем то, что происходит вокруг, о чем переживают наши жители, безусловно, учитываем это при планировании дальнейшей деятельности, при работе с уже существующими объектами или будущими объектами. Не будем раскрывать всех деталей, но эта работа непрерывно ведется, и у нас есть отдельные специалисты, которые этим занимаются, а вносимые изменения в ППТ повысят статус района за счет развития дополнительной инфраструктуры, будут способствовать повышению культуры проживания и социального окружения. В этом заинтересованы все: и жители, и застройщик.

Полный тест.